Excel vs. Ипотека



Я уже неоднократно высказывался, что никогда не возьму ипотеку. Сегодня у меня веские математические аргументы. Я регулярно читаю о том, что ипотека – это выгодно. Может быть она и выгодна тем, кто не может накопить на квартиру или кому приспичило купить квартиру в моменте «здесь и сейчас». Иногда ипотека – это единственный мотивирующий фактор зарабатывать деньги (иначе отберут все «нажитое»). Но сегодня у меня в помощниках Excel от Microsoft – по сути крайне продвинутый калькулятор, способный рассчитать самые сложные формулы.

Я использовал 4 вида расчетов. Три их них посвящены банковским вкладам, один – ипотеке.



Для начала вводные данные. Я взял примерную стоимость 120 кв.м. недвижимости на вторичном рынке между ТТК и МКАД. 14 000 000 рублей. Стоимость аренды такой квартиры колеблется от 50 000 до 100 000 рублей, я взял 80 000 - за эти деньги будет уже вполне приличное жилье с современным ремонтом и, возможно, даже охраняемой территорией.



По данным с сайта ЦИАН первоначальный взнос по ипотеке должен быть как минимум 15%. Ставку по ипотеке я взял в 14% годовых и аннуитетные платежи по ипотечному кредиту (насколько я знаю – самые распространенные, аннуитентные - это когда все суммы платежей равны и изначально оплачиваются проценты по кредиту и только потом выплачивается само тело кредита). Все данные, формулы и переменные в Excel открытые – вы можете менять как в теле самой таблице, так и в формулах ставку по депозиту, период капитализации процентов, регулярность пополнения, суммы.

По умолчанию все таблицы ориентируются на таблицу с данными по ипотеке – оттуда, как переменная, забирается первоначальный взнос и количество платежей по ипотеке (срок ипотеки в месяцах).

Первая табличка посвящена тому, что сумма первого взноса по ипотеке просто вносится на банковский депозит с ежемесячной капитализацией. На срок ипотеки.



Вторая таблица посвящена тому, что сумма первого взноса по ипотеке вносится на банковский депозит с ежемесячной капитализацией, но добавляется ежемесячное пополнение вклада в размере суммы ежемесячного платежа по ипотеке.



Третья таблица посвящена непосредственно ипотеке и переплате по ней, а также разнице с вкладами в банк на тот же срок.



Четвертая таблица копирует вторую, только тут добавляются расходы на съем квартиры, которые вычитаются из суммы ежемесячного пополнения депозита.



Если внимательно посмотреть и подумать, то голая математика говорит, что выгоднее копить, чем брать ипотеку. Выгоднее снимать и копить, чем брать ипотеку. Посчитать можно не только для Москвы, но и для любого города России – законы математики и здравого смысла везде одинаковые.

Но опять же каждый решает сам – брать ипотеку и переплачивать или не брать и не переплачивать. Кто-то умеет копить на свои цели, кто-то нет. Некоторые умудряются даже покупать недвижимость на ту сумму, которая лежит в кармане для мелочи. Я даже за ипотеку – люди, обремененные кредитами, будут из последних сил держаться за работу, чтобы была возможность выплачивать долг(и) банку или вкалывать 24/7 на собственных проектах только для того, чтобы банк не прислал дуболомов-коллекторов. Еще ипотека отлично подходит тем, кто по каким-то причинам решил, что это единственный выход в их жизни – тут я не могу никак мешать людям, ибо у нас в стране демократия и право выбора.

Предвидя вопросы попробую заранее ответить на самые распространенные:

В: Снимая платишь чужому дяде, а в ипотеке за свое.

О: Голая математика показывает, что снимать и платить за аренду выгоднее, чем платить ипотеку.

В: Квартиры постоянно дорожают.

О: Расскажите это тем, кто покупал квартиры перед очередным кризисом. Динамика роста цен на недвижимость от РБК показывает следующее:





Видно, что цены все еще падают и большой скачок был в начале нулевых. И как бы не хотелось назвать «стабилизацией» - я наблюдаю падение на графике. Может быть это стабилизация падения цен в плане смягчения уровня падения – я не знаю…

В: На квартиру накопить нереально.

О: Excel говорит об обратном. Возможно тут дело в финансовой дисциплине.



В: Можно выплатить ипотеку быстрее и не переплачивать столько.

О: Можно те же суммы положить на депозит в качестве пополнения вклада. На квартиру накопится быстрее. И без переплат банку, если что.

PS: И еще немного веселья – если с вами что-то происходит и вы не можете работать или платить банку, то в одном случае у вас заберут квартирку, чтобы ее продать на аукционе, а во втором – у вас будет вполне ощутимый запас денег. Да, это тоже надо предусматривать. Да, после продажи квартирки вам отдадут остаток между долгом банку и фактической стоимостью квартиры – но много ли это будет денег?

Источник

Поддержи автора - Добавь в друзья!



promo pryf январь 20, 2015 15:29 3
Buy for 100 tokens
Основным видом рекламы в блоге являются платные посты, и баннеры. Стоимость поста начинается от 2000р., и может доходить до 7000р. в зависимости от темы, и сложности задания. (написания текста в цену не входит) Любой пост можно «закрепить» на главной странице первым в списке: 5$…
автор забыл, в какой стране он живет. В частности, если вдруг у него есть ребенок, которому нужна школа или детский сад, в который попадаешь исключительно с пропиской.

Конечно все решаемо, кто бы спорил, но с поправкой на страну - где договор аренды - максимум год. И после этого года тебя вышвыривают на улицу (и да, с детьми).

Конечно выгоднее копить. А еще выгоднее - пойти служить в армию по контракту и возить семью бесплатно по местам своей службы.
Алексею в комментариях уже указали, что он тупо подогнал исходные данные под нужный ему лично результат.

По существу:
1. Нет таких условий по депозиту. От надежного банка(из ТОП 20) максимум сейчас 8% на три года и с капитализацией раз в полгода.
2. 14% по ипотеке тоже нет. Актуальная ставка от тех же банков даже без госсубсидий будет в районе 10-11%
3. По ипотеке ставка не может расти и цена фиксируется на момент договора, а при падении ставки по ипотеке возможно перекредитоваться.
4. Стоимость квартиры и стоимость аренды взяты как константа на все 15 лет без учета инфляции.
5. Взята стоимость квартиры намного выше средней по рынку и с минимальным первым взносом.
6. не посчитаны налоговый вычет на приобретение квартиры(13% от полной стоимости с учетом процентов по ипотеке) и налог на доход с вклада (13% на сумму превышающую ставку рефинансирования ЦБ).

Ну и далее по мелочи... В любом случае каждый раз надо считать, учитывая все плюсы и минусы.
Добавлю. Процент от вклада очень сильно зависит от размера вклада. И при вкладе до 1 млн. рублей он редко где 7-8 процентов. В том же сбере вообще 6. Это раз. А два нужно брать более реальные цены и людей, большинству хватит и двушки в 50 квадратов за 2-3 млн, которые они гася ипотеку отдадут за 3-5 лет и переплатят полмилиона максимум.
На моём примере. Взял за 2600 при проценте 13.25, за 2 года выплатил. Причём за те 2 года был скачёк бакса, при котором я бы точно сломался и потратил бы накопленное бабло, а так я торчал банку и мне было пофиг что там с вкладами, рублём и баксом.
гы. Я нашел землю с рассрочкой и построил дом =))) без оплаты чужому дяде и т.д.
Читал через строчку, но не нашел ничего про инфляцию.